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Aufschließungsabgabe - Erhöhung Einheitssatz in St. Pölten ab 1.1.2019
Der Einheitssatz zur Berechnung der Aufschließungsabgabe gemäß § 38 Abs. 6 NÖ Bauordnung wurde in St. Pölten mit Verordnung ab 1. Jänner 2019 auf Euro 510,00 erhöht.
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Beim Bau eines Hauses müssen Sie mit diversen Abgaben und Gebühren rechnen. Die wichtigsten im Zusammenhang mit der Errichtung eines Einfamilienhauses sind

  • Aufschließungsabgabe
  • Grundabtretungsausgleichsabgabe
  • Kanaleinmündungsabgabe
  • Kanalergänzungsabgabe
  • Kanalbenützungsgebühr
  • Wasseranschlusskosten
  • Wasserergänzungsabgabe

Aufschließungsabgabe
Die Aufschließungsabgabe ist der Kostenbeitrag des Grundstückeigentümers zu den Straßenbaukosten (z.B. für Fahrbahn, Oberflächenentwässerung und Beleuchtung). Die Abgabe ist eine einmal zu entrichtende Gemeindeabgabe und wird bei der Erklärung eines Grundstücks zum Bauplatz oder bei der Errichtung von Gebäuden auf bisher unbebauten Grundstücken vorgeschrieben.

Ab 1. Jänner 2019 beträgt der gültige Einheitssatz Euro 510,00.

Berechnung der Aufschließungsabgabe
Die Aufschließungsabgabe können Sie relativ einfach selbst berechnen.

Die Aufschließungsabgabe wird berechnet als Produkt von Berechnungslänge, Bauklassenkoeffizient (BKK) und Einheitssatz.

Die Berechnungslänge ist die Quadratwurzel aus der Grundstücksfläche.

> BKK bei Bauklasse 1 (ca. eingeschoßig - Gebäudehöhe bis 5 Meter) = 1,00
> BKK bei Bauklasse 2 (ca. zweigeschoßig - Gebäudehöhe über 5 bis 8 Meter) = 1,25
> BKK bei Bauklasse 3 (ca. dreigeschoßig - Gebäudehöhe über 8 bis 11 Meter) = 1,50



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Kampf gegen Geldwäsche - Pflichten des Immobilienmaklers
Im Kampf gegen die Geldwäsche nimmt die Politik auch Makler in die Pflicht. Sie müssen laut Gewerbeordnung bei den Finanztransaktionen ihrer Kunden das Risiko eines Geldwäschevorgangs einschätzen und Auffälligkeiten melden. Kommen sie diesen Pflichten nicht nach, drohen hohe Geldstrafen.
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Wer Geld wäscht, will damit illegal erworbenes Geld verschleiern – das kann beispielsweise aus Drogen- oder Menschenhandel stammen. Weil auch Immobiliengeschäfte grundsätzlich für Geldwäsche missbraucht werden könnten, verpflichtet der Staat Makler zur Mithilfe im Kampf dagegen. Makler müssen in vielen Fällen die Identität ihrer Kunden feststellen und Geldwäsche-Verdachtsfälle umgehend den Behörden melden. Wenn Makler gegen diese Pflichten verstoßen, riskieren sie hohe Bußgelder.

Bekämpfung von Geldwäsche: Makler müssen Identität ihrer Kunden feststellen
Grundsätzlich verpflichtet die Gewerbeordnung Makler dazu, das Risiko eines Geldwäschevorgangs einzuschätzen. Hierzu müssen sie immer dann die Identität eines Kunden feststellen, wenn die Höhe einer angestrebten Transaktion 15.000 Euro übersteigt. Das ist bei Immobiliengeschäften entweder der Kaufpreis einer Immobilie oder die Jahresmiete.

Unter Feststellen sei dabei das Erheben von Angaben über den Kunden zu verstehen. Name, Geburtsdatum und Adresse können über ein einfaches Formular abgefragt werden, prinzipiell kann der Makler die fraglichen Daten auch erfragen und selbst niederschreiben.

Ein Makler muss diese Daten allerdings anhand beweiskräftiger Unterlagen überprüfen. Dabei ist zwischen natürlichen und juristischen Personen zu unterscheiden. Die Überprüfung der Identität natürlicher Personen hat aufgrund eines amtlichen Lichtbildausweises zu erfolgen, in Österreich primär Reisepass, Personalausweis oder Führerschein. Zur Überprüfung der Identität juristischer Personen seien vorrangig Registerauszüge heranzuziehen, also beispielsweise Auszüge aus dem Firmenbuch oder Vereinsregistern.

Im Falle eines Geldwäscheverdachts: Wie Makler vorgehen müssen
Lässt sich ein Geldwäscheverdacht nicht nachvollziehbar aufklären, ist die verdächtige Transaktion der Geldwäschemeldestelle beim Bundeskriminalamt zu melden. Und zwar in der Regel, bevor sie durchgeführt wird.

In der Verdachtsmeldung muss der Makler dann unter anderem die verdächtige Person oder Firma benennen und zudem die Höhe der geplanten Finanztransaktion angeben. Zudem muss er in eigenen Worten schildern, aus welchem Sachverhalt heraus sich sein Verdacht ergibt.

Quelle: https://ratgeber.immowelt.at/
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Markt Einzelhandelsflächen - Österreichs Verkaufsflächen sinken weiterhin
Die Verkaufsfläche im österreichischen Einzelhandel sank 2017 erneut. Die Veränderung der stationären Einzelhandelsverkaufsfläche betrug insgesamt -1,9%. Auch für die kommenden drei Jahre werden jährliche Rückgänge in der Höhe von ca. -2% prognostiziert.
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Dabei gibt es große, branchenbezogene Unterschiede: Der stationäre Lebensmitteleinzelhandel, die nach wie vor umsatzstärkste Einzelhandelsbranche, sieht sich gegen die Gefahr „Internet“ weitgehend immun und expandiert derzeit unermüdlich weiter. Nachdem durch die Zielpunkt-Pleite im Jahr 2016 Verkaufsflächen verloren gegangen sind, ist nun wieder Normalität eingekehrt, was sich in Form von jährlichen Zuwächsen in der Höhe von etwa 1,5% äußert.
Noch rasanter expandiert die Drogerie- und Parfümeriebranche – größtenteils durch Müller, aber auch durch dm und Bipa - mit durchschnittlich plus 2% jährlich. Auch der Möbelhandel expandiert seit Jahren mit ca. 1% pro Jahr, wobei für 2018 allerdings ein Rückgang zu erwarten ist. Die Verkaufsflächen in den Branchen Baumärkte, Elektro und Sport stagnieren weitgehend. Zu den Branchen mit der weniger guten Verkaufsflächenentwicklung zählen der Bekleidungshandel (ca. -1,5% jährlich) und der Schuhhandel (ca. -2,5% jährlich).
Als absolute Verkaufsflächenverlierer gelten Geschäfte, die nicht zu den sogenannten „Hauptbranchen“ gehören. Das sind beispielsweise Uhrengeschäfte, Hausratsgeschäfte sowie Shops, die sich auf Heimtextilien, Geschenke und Spielwaren spezialisiert haben. Diese Branchen bekommen die Konkurrenz „Internet“ seit Jahren besonders stark zu spüren. Die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte sinkt seit Jahren, allerdings ist der Rückgang im Jahr 2017 nicht mehr so stark wie in den Jahren zuvor.
Auch der Standortwettbewerb, der über die letzten Jahre hinweg besonders stark zu spüren war, lässt mittlerweile etwas nach. Dank des Konjunkturaufschwungs konnten die bestehenden Verkaufsflächen steigende m²-Umsätze für sich verbuchen. Bei Betrachtung der Verkaufsflächendichte besetzt Österreich Platz 3 und liegt damit weiterhin im europäischen Spitzenfeld nach Belgien und den Niederlanden.
Quelle: Regio Data Research GmbH; www.regiodata.eu
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Datenschutzerklärung an Interessenten/-innen
Im Mai 2016 wurde die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) veröffentlicht, welche seit 25.05.2018 in Kraft ist.
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Wir haben schon bislang sehr viel Wert auf den Schutz der uns anvertrauten Daten gelegt und werden natürlich weiterhin die uns anvertrauten Daten mit größter Sorgfalt verarbeiten und alle uns möglichen technischen und organisatorischen Maßnahmen ergreifen, um diese Daten vor unbefugtem Zugriff zu schützen.

In diesem Sinne finden Sie in nebenstehendem Dokument unsere Datenschutzerklärung an Interessenten/innen und Kunden/innen, mit der wir Sie über die wichtigsten Aspekte der Datenanwendungen informieren dürfen.
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Datenschutzerklärung an Mieter/-innen
Im Mai 2016 wurde die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) veröffentlicht, welche seit 25.05.2018 in Kraft ist.
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Wir haben schon bislang sehr viel Wert auf den Schutz der uns anvertrauten Daten gelegt und werden natürlich weiterhin die uns anvertrauten Daten mit größter Sorgfalt verarbeiten und alle uns möglichen technischen und organisatorischen Maßnahmen ergreifen, um diese Daten vor unbefugtem Zugriff zu schützen.

In diesem Sinne finden Sie in nebenstehendem Dokument unsere Datenschutzerklärung an Mieter/-innen, mit der wir Sie über die wichtigsten Aspekte der Datenanwendungen informieren dürfen.

 

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Erkenntnis des OGH zum Lagezuschlag

Nicht schon wieder ein Fehlurteil!

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Innerhalb weniger Tage gab es, wie man so schön sagt, „Kalt-Warm“ für Zinshausbesitzer – so die Einschätzung eines Redakteurs einer Tageszeitung, und meint damit einerseits die Ankündigung der türkis-blauen Bundesregierung, das Verbot des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln aufzuheben, andererseits die Anfang Jänner veröffentlichte Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH), der die Bewertung, wann denn ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist, völlig auf den Kopf stellt. Im Anlassfall hat der OGH für Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Stadtgebiets abgestellt, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Bei dem im 5. Bezirk gelegenen Haus seien das die innerstädtischen Gebiete mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschossigen Verbauung. Im Vergleich zu diesen relevanten Lagen rechtfertigen nach Auffassung des OGH die im vorliegenden Fall festgestellte Erschließung der Wohnumgebung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die dort bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage nicht. Die bekanntzugebenden für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände würden sich offensichtlich nicht in den für dessen Berechnung maßgeblichen Grundkostenanteilen erschöpfen. Die Lagezuschlagskarte der MA 25 für Wien, an der sich nicht nur Vermieter, sondern auch die Schlichtungsstelle der Stadt Wien bislang orientiert haben, die aber lediglich Grundkostenniveaus abbildet, kann spätestens nach dieser OGH-Entscheidung keine valide Grundlage für die Verrechnung eines Lagezuschlags sein. Mittlerweile hat die MA 25 bereits angekündigt, die Karte „adaptieren“ zu wollen.

Handelt es sich bei der OGH-Entscheidung um ein krasses Fehlurteil? Oder hat der Gesetzgeber, als er im Jahr 1993 das Richtwertgesetz schuf, eigentlich etwas Anderes gemeint, als ein Vierteljahrhundert lang gängige Praxis war und von keiner Schlichtungsstelle und von keinem Gericht jemals angezweifelt wurde? Es wäre aus meiner Sicht jedenfalls mehr als seltsam, wenn die Grundkosten die alleinige Basis für die Berechnung der Höhe des Lagezuschlags bilden, diese aber bei der Beurteilung, ob ein Lagezuschlag überhaupt verlangt werden darf, keine Rolle spielen würden. Auf eine Wohnumgebung ohne Bezugnahme auf die Grundkostenanteile abzustellen, führt meines Erachtens in der Praxis zu völlig absurden Ergebnissen. Die Überdurchschnittlichkeit einer Lage wäre demnach in einem Außenbezirk viel einfacher zu behaupten als im Stadtzentrum. So würde etwa die Nähe zu einem öffentlichen Verkehrsmittel am Stadtrand wohl einen Lagezuschlag erlauben, nicht jedoch innerhalb des Gürtels, wo die Verkehrsinfrastruktur gleichmäßig gut gegeben ist.

An dieser Stelle möchte ich anmerken, dass die Entscheidung des OGH natürlich bundesweit wirkt, für Wiener Vermieter aber ungleich dramatischere Auswirkungen nach sich ziehen könnte, zumal dort der Lagezuschlag aufgrund des künstlich niedrig gehaltenen Richtwerts von enormer Bedeutung ist. Dass der Wiener Richtwert wider besseres Wissen nicht unsachlich ist, hat ihm ein anderes Höchstgericht, der Verfassungsgerichtshof (VfGH), unlängst bescheinigt, u.a. mit der Begründung, dass es in der Bundeshauptstadt eine stärkere Angewiesenheit der Bevölkerung auf erschwinglichem Wohnraum gibt. Auch das grundsätzliche Verbot der Vereinbarung eines Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln liege im öffentlichen Interesse, denn es diene dem sozialpolitischen Ziel, Wohnen in zentrumsnaher städtischer Lage zu Preisen zu ermöglichen, die es auch Personen mit mittleren oder niedrigem Einkommen erlauben, ihren Wohnbedarf in dieser Lage angemessen zu decken. VfGH und OGH folgen somit weniger der Rechtsdogmatik als vielmehr einer politischen Zielsetzung, die ganz eindeutig einer bestimmten Denkrichtung zuordenbar ist.

Unabhängig davon hat die OGH-Entscheidung jedenfalls zur Folge, dass es in Hinkunft schwieriger sein wird, die Überdurchschnittlichkeit einer Lage zu argumentieren. Ich halte das Urteil aus den genannten Gründen für falsch, kann es aber auch nicht ungeschehen machen. Aus meiner Sicht bedarf es einer rechtlichen Klarstellung, dass die Grundkosten nicht nur für die Ermittlung der Höhe des Lagezuschlags maßgeblich sind, sondern auch dafür, ob ein Lagezuschlag überhaupt gerechtfertigt ist. Alles andere hätte eine Marktverzerrung und eine allmähliche Nivellierung der Richtwertmietzinse zur Folge, und das kann unmöglich im Sinne der neuen Regierung sein, will sie ihrer im Arbeitsprogramm festgeschriebenen Zielsetzung in Richtung „marktkonforme“ Mietzinsbildung treu bleiben. Wir werden die politischen Entscheidungsträger jedenfalls auch daran messen, inwieweit sie bereit sind, auch unpopuläre Maßnahmen zu setzen.

KR Mag. Georg Edlauer

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Erfolgreiche Rezertifizierung nach EN 15733
Als erstes niederösterreichisches Maklerunternehmen wurde Realkanzlei Edlauer Immobilientreuhänder GmbH bereits im Jahr 2011 nach dem neu erarbeiteten, europaweit geltenden Standard für Dienstleistungen der Immobilienmakler nach EN 15733 zertifiziert.
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Die EN 15733 wurde von den europäischen Maklerverbänden CEI und CEPI mit dem Europäischen Normungsinstitut CEN erarbeitet und regelt zahlreiche Aspekte aus der Beziehung zwischen Kunden und Makler, die Kunden die Sicherheit bieten, eine erstklassige und korrekte Dienstleistung zu erhalten.

Zertifizierte Unternehmen gehen die Verpflichtung ein, den hohen Qualitätsstandard weiter zu halten und sich ständig zu verbessern! Die Einhaltung der Standards wird in einem jährlichen Audit durch eine unabhängige Zertifizierungsstelle überprüft.

Was enthält die Norm EN 15733?
• Verhältnis zum Auftraggeber (Unternehmer, Privatperson) wird genau festgelegt
• Definition der dem Käufer zur Verfügung zu stellenden Informationen
• Festlegung des Inhalts der schriftlichen Vereinbarung Kunde-Makler
• Genaue Festlegung der Qualifikation und Weiterbildung des Immobilienmaklers
• Definition der Anforderung Makler und Kunde
• Definition der Versicherungsanforderung für den Makler
• Definition des Beschwerdemanagements
• Festlegung eines Moralkodex
• Gilt auch für Maklerdienstleistungen im Internet

Was bringt die ÖNorm EN 15733?
• Kunden wissen, dass höchste Qualitätsstandards nachhaltig eingehalten werden
• deutliche Abgrenzung vom Mitbewerb
• Zertifizierung steht für Qualität
• Norm gilt europaweit auch für Leistungen im Internet

Die externe Zertifizierung wurde durch SGS Austria Controll-Co. GesmbH., ein vom Wirtschaftsministerium akkreditiertes Zertifizierungsunternehmen, durchgeführt.
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St. Pölten in Top 10 unter Österreichs Innenstädten
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Bei der letzten Frequenzzählung in der dritten Oktoberwoche 2016 waren am Zählpunkt vor der Kremser Gasse 20 insgesamt 82.700 Menschen unterwegs (von Montag bis Samstag jeweils von 08.00 bis 18.00 Uhr). Mit diesem Wert hat sich die Landeshauptstadt als Nummer sieben unter Österreichs Innenstädten behauptet.

Quelle: NÖN 23/2017, Cityteam
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Kernstücke zur Novelle des NÖ Raumordnungsgesetzes
Mit LGBl. Nr. 35/2017 wurde eine Novelle des NÖ Raumordnungsgesetz (NÖ ROG) 2014 kundgemacht.
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Bauland-Betriebsgebiet-Betriebe sind nun auch im Bauland-Industriegebiet zulässig.
Diese neue Bestimmung sieht lediglich für zukünftig zu widmende Industriegebiete die Einschränkung vor, dass zwei Drittel der Fläche des Industriegebiets freigehalten werden muss.
Im Gesetz klargestellt wurde auch, dass die Ansiedelung von Handelsbetrieben in der Widmung Bauland-Industriegebiet weiterhin nicht zulässig ist. Damit sind ein Lebensmittelmarkt oder ein Einkaufszentrum weiterhin ausgeschlossen.

Baulandumlegung
Mit der Baulandumlegung möchte der Gesetzgeber jenen Gemeinden ein Instrument zur Verfügung stellen, bei denen die Erschließung neuer Siedlungen auf oftmals sehr alten Baulandflächen bzw. die Schaffung bebaubarer Bauplätze am Widerstand einzelner, weniger Grundeigentümer scheitert.

Die betroffene Gemeinde kann bei der Landesregierung die Einleitung eines Umlegungsverfahrens anregen, wenn die Eigentümer von mehr als 75 Prozent der betroffenen Baulandfläche dieser Maßnahme zustimmen und nachgewiesen ist, dass das angestrebte Ziel mit anderen Maßnahmen, etwa der Enteignung der erforderlichen Erschließungsstraßen, nicht erreichbar ist. Die Einbeziehung bebauter Grundstücke ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Eigentümer möglich. Noch vor der förmlichen Einleitung des Verfahrens durch eine Verordnung der Landesregierung hat diese eine Verhandlung mit den betroffenen Grundeigentümern und sonstigen Berechtigten, der Gemeindevertretung und allenfalls erforderlichen Sachverständigen durchzuführen. Wenn das Verfahren eingeleitet wird, hat die Gemeinde insbesondere einen Umlegungsplan vorzulegen, aus dem die Neuverteilung der Grundstücke nach Abzug der erforderlichen Verkehrsflächen hervorgeht. Vor der Genehmigung des Umlegungsplanes mit Bescheid der Landesregierung ist der Plan sechs Wochen im Gemeindeamt zur Einsichtnahme aufzulegen und können alle davon Betroffenen schriftlich Einwendungen erheben. Im Genehmigungsbescheid hat die Landesregierung die Neuzuteilung der Grundstücke, die Zuerkennung von Geldabfindungen, wenn die eingebrachte Grundfläche für ein neugestaltetes Baugrundstück nicht ausreicht, die Abtretung der Verkehrsflächen ins öffentliche Gut der Gemeinde , die allfällige Neuregelung der Rechte Dritter usw. anzuordnen.




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Immobilien ABC
Das IMMOBILIEN-ABC 2017 ist eine Aktualisierung und wesentliche Erweiterung von einigen im Internet kursierenden Immobilien-ABCs. Es beinhaltet eine freie Auswahl von Begriffen, die im Zusammenhang mit Immobilien immer wieder vorkommen.
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Für interessierte Amateure und auch für Immobilien-Profis.

Zur Verfügung gestellt von: www.immobilien-redaktion.at
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Überhöhte Angebotspreise führen zu schlechten Verkaufsergebnissen
Auch beim Immobilienverkauf gilt: wer hoch pokert hat viel zu verlieren! Überhöhte Angebotspreise aufgrund falscher Markteinschätzung führen im Regelfall zu schlechteren Verkaufsergebnissen als bei marktgerecht angesetzten Preisen.
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5 Prozent
Wer eine Immobilie mit nur 5 Prozent über dem Marktwert anbietet, darf mit einer Vermarktungsdauer von 63 Tagen und einem erzielten Verkaufspreis annähernd in Höhe des realistischen Marktwertes rechnen.

10 Prozent
Wird der "Verhandlungspielraum" größer, verlängert sich die Vermarktungsdauer bereits auf 281 Tage. Wenn man nun glaubt, dass die längere Wartedauer auch das gewünschte Ergebnis bringt, liegt man (meistens) falsch. Wer mit 10 % Aufschlag anbietet, liegt mit dem Verkaufsergebnis durchschnittlich 4 % unter Marktwert.

20 Prozent
Mutige Anbieter, die den Angebotspreis mit 20 % über dem Marktmerkt festsetzen, verlieren auf allen Linien. Sie müssen den längsten Verkaufszeitraum mit durchschnittlich 379 Tagen und den höchsten Verlust zum tatsächlichen Marktwert, nämlich ca. 15 %  in Kauf nehmen.

Quellen: Immobilienprofi Ausgabe 75, Grafik: wohnmarktanalyse.com

Mit unserer mehr als 50-jährigen Erfahrung kennen wir den Markt und beraten Sie gerne unverbindlich und kostenlos über den realistischen Markt-Einstiegspreis.

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