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Wohnbau boomt - aber Wohnbauförderung auf Rekord-Tiefststand
Alle reden von immer schwerer leistbarem Wohnraum in Österreich, vor allen den Ballungszentren. Und die meisten geben der Immobilienbranche die Schuld. Tatsächlich aber liegt der Grund in einem Tiefststand der Wohnbauförderung. Was also gebaut wird, muss überwiegend ohne Förderungen errichtet werden, was sich naturgemäß auf die Preise auswirkt.
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Konkret: Die Wohnbauförderung lag 2018 nach heute veröffentlichten Zahlen um 18 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt, gleichzeitig brummt aber der Wohnbau. Knapp 70.000 Wohnungen wurden 2018 baubewilligt. Dies ist zwar ein Rückgang von 13 Prozent gegenüber dem Allzeithoch 2017, aber immer noch einer der höchsten Werte der vergangenen Jahrzehnte. Aufgrund von Vorzieheffekten wegen der günstigen Kapitalmarktsituation überstieg in mehreren Bundesländern, v.a. in Wien und in der Steiermark, der Neubau sogar den geschätzten Bedarf. Dem gegenüber stehen so geringe Wohnbauförderausgaben wie in den frühen 1990er Jahren. Mit nur noch 2,07 Milliarden Euro lagen die Förderausgaben 2018 um fast 18 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt. In Summe gab es im letzten Jahr 24.800 Förderungszusicherungen, dies ist ein Rückgang von 7 Prozent. Dies zeigen die Ergebnisse der aktuellen Wohnbauförderungsstatistik, die vom Fachverband der Stein- und keramischen Industrie alljährlich mit dem Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) durchgeführt wird.

 

„Der jährlich geschätzte österreichweite Neubaubedarf liegt bei 55.000 neuen Wohneinheiten. Noch vor ein paar Jahren hatten wir hier eine massive Unterdeckung und benötigten dringend mehr Wohnbau. Heute gibt es zwar aufgrund der Zinssituation ein breites Angebot, das jedoch immer schwerer leistbar wird. Der Boom im Neubau betrifft vor allem freifinanzierte Wohnungen in Ballungsräumen, allen voran Wien“ so Andreas Pfeiler, Geschäftsführer des Fachverbands Steine-Keramik. Wolfgang Amann, Studienautor und Geschäftsführer des IIBW, präsentiert die Hauptergebnisse der Wohnbauförderungsstatistik 2018: Neubauzahlen - Rückgang auf hohem Niveau:2018 wurden 70.000 Wohneinheiten (Neubauten, Sanierungen, gemischt genutzte Gebäude) baubewilligt. Die stärkste Dynamik gab es bei den Eigentumswohnungen (18.000 Baubewilligungen). Der Anteil von Eigentumswohnungen am gesamten großvolumigen Neubau liegt bereits bei 50 Prozent. Bei den Eigenheimen gab es 2018 mit 18.400 bewilligten Häusern den höchsten Wert seit den frühen 1980er Jahren - und das bei stetig sinkenden Förderungszahlen.

 

Österreichweit gab es im vergangenen Jahr 6,2 Wohnungsbewilligungen pro 1.000 Einwohner (neue Wohnungen in neuen Wohngebäuden). An der Spitze liegen Wien (7,8), Vorarlberg (7,2), die Steiermark (6,9) und Tirol (6,8). In Summe gab es 2018 österreichweit 24.800 Förderungszusicherungen, davon 19.400 in Geschoßwohnungen und 5.300 in Eigenheimen.

Quelle: Immoflash today, 3.10.2019, Autor: Gerhard Rodler

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Wohnung kostet 6 Jahresgehälter
Wohnen in Österreich ist im Europavergleich überraschenderweise immer noch günstig: Im Schnitt kostet ein Wohnungs-Quadratmeter im Neubau in Österreich 2.612 Euro beziehungsweise sind für den Kauf einer Wohnung österreichweit rund sechs Jahresgehälter aufzuwenden.
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Dabei ist die Stadt-Land-Schere bei Immobilienpreisen ist hierzulande mit Ausnahme von Wien relativ gering. Das ergibt der Deloitte Property Index 2019. Insgesamt haben die Preise in Österreich trotz der Preissteigerungen zuletzt mittelfristig damit immer noch Luft nach oben, zumal Österreich im absoluten Spitzenfeld bei den verfügbaren Nettoeinkommen liegt.

Frankreich und Norwegen sind hingegen besonders teuer. Vor allem Stadtwohnungen haben dort ihren Preis. In Wien ist hingegen sowohl Kaufen als auch Mieten zwar teuer, aber im internationalen Vergleich leistbarer. Bei den Wohnungspreisen führend sind erwartungsgemäß Paris, London und München. In Norwegen ist der Quadratmeterpreis mit 4.043 Euro am teuersten, Frankreich folgt mit 4.016 Euro. Am dritten Platz liegt Großbritannien mit 3.753 Euro pro Quadratmeter.

Von 46 untersuchten Städten befindet sich die Hauptstadt Wien mit einem durchschnittlichen Wohnungspreis von 4.199 Euro pro Quadratmeter am 17. Platz. Trotz des grundsätzlich hohen Preisniveaus ist Wien damit als eine der lebenswertesten Städte noch vergleichsweise leistbar. Am teuersten sind Paris mit 12.910 Euro London mit 11.185 Euro und München mit 7.800 Euro. Im europäischen Ländervergleich ist Wohnungseigentum in Portugal am günstigsten. Das Land hat mit EUR 1.088,- pro Quadratmeter den niedrigsten Durchschnittskaufpreis.

Setzt man die Preise in Relation zum durchschnittlichen Bruttojahresgehalt des jeweiligen Landes, so ist ein Wohnungskauf in Tschechien mit Abstand am teuersten. Für eine 70 m²-Neubauwohnung muss man hier über 11 Bruttojahresgehälter aufwenden. "Österreich liegt mit fast sechs Bruttojahresgehältern deutlich niedriger. Aber auch dieser Wert ist für viele Wohnungskäufer schon eine echte Herausforderung, denn bei der österreichischen Steuerbelastung sind das netto schon fast neun Jahresgehälter. Eine Vollfinanzierung über Ansparen und Rückzahlen kann sich damit 15 bis 20 Jahre ziehen", analysiert Bernhard Gröhs, CEO von Deloitte Österreich.

Übringens: Wien liegt mit seinen Preisen 161 Prozent über dem Österreichschnitt. In anderen Ländern ist die Stadt-Land-Schere vielerorts noch viel größer. "Paris übersteigt den durchschnittlichen Immobilienpreis in Frankreich um mehr als das Dreifache. Das ist der höchste Wert im europäischen Vergleich, gefolgt von Lissabon und London. Die Hauptstadt Wien ist mit um eineinhalb Mal höheren Preisen als der Österreichschnitt relativ erschwinglich", erklärt Bernhard Gröhs.

Nicht nur beim Eigentum, auch bei Mietwohnungen ist Österreich - noch (!) - vergleichsweise günstig. Während man in der Pariser Innenstadt im Schnitt mit 27,80 Euro pro Quadratmeter rechnen muss, zahlt man in Wien nur 9,80 Euro pro Quadratmeter. Zu den teuersten Pflastern gehören neben Paris die norwegischen Städte Oslo, Trondheim und Bergen. Auch London zählt mit 20,10 Euro pro Quadratmeter zu den hochpreisigen Mieterstädten.

Quelle: Immoflash today, 24.7.2019, Autor: Gerhard Rodler

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Wohnbautätigkeit 2018 - Die Immobilienmarktanalyse der OeNB
Vor dem Hintergrund der bedeutenden Rolle der Immobilienmärkte für die Preis- und Finanzmarkstabilität analysiert die Oesterreichische Nationalbank vierteljährlich alternierend die Entwicklung der Immobilienmärkte in Österreich und in den Ländern der Europäischen Union.
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Das Wohnungsangebot wächst derzeit stärker als die Nachfrage, trotzdem entfernen sich die Preise zunehmend von Fundamentalfaktoren: 

 

  • Die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien weicht – insbesondere in Wien – in zunehmendem Maß von den im OeNB-Fundamentalpreisindikator abgebildeten Erklärungsfaktoren ab und deutet auf eine Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes hin, auch wenn im letzten Quartal eine Stabilisierung stattfand. Für Österreich lagen die Wohnimmobilienpreise im vierten Quartal 2018 um 13 % über den Fundamentalfaktoren (Wien: 23 %).
  • Die Wohnbautätigkeit entwickelte sich im Jahr 2018 wie schon im Vorjahr dynamisch. Im Jahr 2017 wurden österreichweit laut Statistik Austria 60.200 Wohnungen fertiggestellt; im Jahr 2018 waren es nach OeNB-Schätzungen um 6.500 mehr. Die im Jahr 2018 sinkende Anzahl von Baubewilligungen nach dem Rekordjahr 2017 deutet jedoch auf ein Auslaufen des Baubooms hin
  • Gleichzeitig schwächt sich die Wohnungsnachfrage (nach ihrem Höhepunkt im Jahr 2016 mit 71.500 Wohnungen) deutlich ab und lag 2018 bei 45.400. Damit geht der Nachfrageüberhang, der im Jahr 2016 noch bei 64.000 fehlenden Wohnungen lag, auf 31.000 Wohnungen zurück. Österreichweit dürfte der Nachfrageüberhang bis zum Jahr 2020 abgebaut sein. Mit Ausnahme von Wien, hier ist auch im Jahr 2020 weiter mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen. 

 

Quelle: Oesterreichische Nationalbank – Immobilien Aktuell Österreich

Hier kommen Sie zur Die Immobilienmarktanalyse der OeNB

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Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt
Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an seinem Wohnungseigentumsobjekt und kann vorbehaltlich allfälliger baubehördlicher Genehmigungen auf seine Kosten Änderungen vornehmen. Kann es dabei allerdings zur Schädigungen des Hauses oder zur Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer kommen, sind derartige Änderungen nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erlaubt. Dasselbe gilt, wenn das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt wird oder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen entstehen kann.
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Werden für eine derartige Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft beansprucht, muss diese Änderung darüber hinaus entweder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen oder der Übung des Verkehrs entsprechen.

 

Wesentliche Änderungen, für die eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer notwendig ist, sind etwa der Einbau einer zweiten Eingangstür, die Errichtung eines Wintergartens oder die Errichtung einer Terrasse auf einem Flachdach. Die Zustimmung der anderen Eigentümer ist ebenfalls für eine Umwidmung notwendig, etwa die Umwidmung einer Wohnung in eine Arztpraxis oder die Umwidmung eines Verkaufsraumes in ein Restaurant.

 

Folgenden Änderungen (vorbehaltlich einer allfällig damit verbundenen Baugenehmigung) müssen die anderen Wohnungseigentümer jedoch immer zustimmen:

 

- dem Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in der Wohnung

- der Errichtung von Strom-, Gas-, Wasserleitungen

- der Errichtung von Telefonleitungen

- der Errichtung von Beheizungsanlagen und Ähnlichem

- der Anbringung von Anlagen für Hörfunk- und Fernsehempfang und Multimediadienste, wenn ein Anschluss an bestehende Einrichtungen nicht möglich oder zumutbar ist.

 

Werden für derartige Änderungen auch Objekte der anderen Wohnungseigentümer beansprucht, muss der betroffene Eigentümer die Änderung nur zulassen, wenn sie keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung seines Objektes zur Folge hat und ihm bei Interessensabwägung auch zumutbar ist.

 

Notwendig ist die Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers, ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft ist nicht ausreichend. Auch ein Verwalter ist nicht berechtigt, derartige Zustimmungen zu geben. Verweigern die Wohnungseigentümer allerdings ihre Zustimmung, kann diese eventuell durch eine Genehmigung des Gerichtes ersetzt werden.

 

Ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer dürfen unwesentliche Veränderungen, wie etwa die Entfernung einer nichttragenden Innenwand oder der Einbau eines Ofens, vorgenommen werden.

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Handelsexpansion in Österreich: Erstmals mehr Schließungen als Eröffnungen
Der filialisierte Einzelhandel reagiert auf Amazon & Co: Nachdem der Onlineanteil in einzelnen Branchen schon ein Drittel des Marktvolumens erreicht hat, ist die Expansion im stationären Einzelhandel zwischenzeitlich extrem verhalten geworden. Standortoptimierung und Flächenverkleinerungen stehen im Vordergrund.
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Laut einer aktuellen und jährlich durchgeführten Erhebung von RegioData Research bei über 800 Filialisten und Franchisesystemen planen heuer ca. 460 österreichische Handels- und handelsnahe Unternehmen eine Expansion, das sind um ca. 15 % weniger als im Vorjahr und um ca. 40 % weniger als noch vor 5 Jahren. Bilanziert man die für 2019 genannten Expansionswünsche mit den zu erwartenden Filialschließungen, wird heuer bei den Filalsystemen aus Handel und handelsnahen Dienstleistungen (Systemgastronomie, Banken, Reisebüros, Friseure, etc.) erstmals seit 10 Jahren mehr aufgegebene Standorte als Neueröffnungen geben. Während es damals noch die Auswirkungen der Wirtschaftskrise waren, ist es jetzt der Onlinehandel, der zu Standortschließungen führt. Dementsprechend gilt dieser Trend nicht für jene Branchen, die vom Onlinehandel nicht oder kaum betroffen sind: Lebensmittel, Drogerien und Systemgastronomie.
93 % der expandierenden Unternehmen suchen einen Standort in einem Einkaufszentrum oder einer innerstädtischen Geschäftsstraße – also nur mehr in den allerbesten Lagen, alles andere wird kaum mehr gesucht. Und 35 % der untersuchten Vertriebslinien suchen Standorte mit weniger als 200 m² Verkaufsfläche, das sind deutlich mehr als noch vor wenigen Jahren. Während über die letzten Jahrzehnte die Filialsysteme oder Marketingorganisationen bzw. Verbundgruppen (z.B. Intersport, Red Zac, Garant Möbel, RingSchuh) die Handelslandschaft geprägt haben, erlangen nun Franchisesysteme eine immer größere Bedeutung. Vor allem im Bekleidungshandel und in der Systemgastronomie steigt der von Franchisenehmern betriebene Anteil der Standorte ständig. Sowohl große Unternehmen wie New Yorker, Mango, Tom Tailor, McDonald´s, Burger King oder Starbucks, als auch die vielen teilweise sehr kleinen, neuen Unternehmen setzen auf diese Vertriebsform.

Quelle: Regio Data Research (Regiodata News vom 17.4.2019)
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Erfolgreiche Rezertifizierung nach EN 15733
Als erstes niederösterreichisches Maklerunternehmen wurde Realkanzlei Edlauer Immobilientreuhänder GmbH bereits im Jahr 2011 nach dem neu erarbeiteten, europaweit geltenden Standard für Dienstleistungen der Immobilienmakler nach EN 15733 zertifiziert. Beim Surveillance Audit am 25.03.2019 wurde erneut bestätigt, dass Organisation und Managementsystem den Anforderungen der Norm entsprechen.
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Die EN 15733 wurde von den europäischen Maklerverbänden CEI und CEPI mit dem Europäischen Normungsinstitut CEN erarbeitet und regelt zahlreiche Aspekte aus der Beziehung zwischen Kunden und Makler, die Kunden die Sicherheit bieten, eine erstklassige und korrekte Dienstleistung zu erhalten.

Zertifizierte Unternehmen gehen die Verpflichtung ein, den hohen Qualitätsstandard weiter zu halten und sich ständig zu verbessern! Die Einhaltung der Standards wird in einem jährlichen Audit durch eine unabhängige Zertifizierungsstelle überprüft.

Was enthält die Norm EN 15733?
• Verhältnis zum Auftraggeber (Unternehmer, Privatperson) wird genau festgelegt
• Definition der dem Käufer zur Verfügung zu stellenden Informationen
• Festlegung des Inhalts der schriftlichen Vereinbarung Kunde-Makler
• Genaue Festlegung der Qualifikation und Weiterbildung des Immobilienmaklers
• Definition der Anforderung Makler und Kunde
• Definition der Versicherungsanforderung für den Makler
• Definition des Beschwerdemanagements
• Festlegung eines Moralkodex
• Gilt auch für Maklerdienstleistungen im Internet

Was bringt die ÖNorm EN 15733?
• Kunden wissen, dass höchste Qualitätsstandards nachhaltig eingehalten werden
• deutliche Abgrenzung vom Mitbewerb
• Zertifizierung steht für Qualität
• Norm gilt europaweit auch für Leistungen im Internet

Die externe Zertifizierung wird durch SGS Austria Controll-Co. GesmbH., ein vom Wirtschaftsministerium akkreditiertes Zertifizierungsunternehmen, durchgeführt.
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NEU im Leistungskatalog - Virtueller 360 Grad Rundgang
Wir überlassen nichts dem Zufall und adaptieren daher laufend unsere Vermarktungsstrategien. Der Vorteil einer 360 Grad Tour liegt in der der hohen Effizienz und der Interaktivität. Unsere Kunden können sich selbst ein aussagekräftiges Bild von der Atmosphäre und dem Ambiente der Immobilien mittels virtueller 360 Grad Tour machen.
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Ein Bild ist gut aber eine professionell erstellte Aufnahme noch besser. Den wirklichen Mehrwert erhalten Sie jedoch erst mit einem virtuellen Rundgang. Edlauer Immobilien bietet als innovativer Makler mit Tradition diesen Mehrwert, der sowohl für Verkäufer bzw. Vermieter als auch für Interessenten viele Vorteile bringt.

Fehlende Informationen oder Eindrücke lassen Zweifel aufkommen. Mit einer virtuellen Tour ist Ihr Interessent nicht länger passiver Betrachter sondern aktiver Entdecker! Dank diesem exklusiven und interaktiven Kommunikationstools erhöht sich die Identifikation der Zielgruppen. Dies führt dazu, dass jeder Interessent nach seinen eigenen Interessen in der angebotenen Tour Regie führt.

Profitieren Sie also vom Vorteil eines 360° Rundgangs und kontaktieren Sie uns noch heute. Wir stehen für ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch gerne zur Verfügung.

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Aufschließungsabgabe - Erhöhung Einheitssatz in St. Pölten ab 1.1.2019
Der Einheitssatz zur Berechnung der Aufschließungsabgabe gemäß § 38 Abs. 6 NÖ Bauordnung wurde in St. Pölten mit Verordnung ab 1. Jänner 2019 auf Euro 510,00 erhöht.
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Beim Bau eines Hauses müssen Sie mit diversen Abgaben und Gebühren rechnen. Die wichtigsten im Zusammenhang mit der Errichtung eines Einfamilienhauses sind

  • Aufschließungsabgabe
  • Grundabtretungsausgleichsabgabe
  • Kanaleinmündungsabgabe
  • Kanalergänzungsabgabe
  • Kanalbenützungsgebühr
  • Wasseranschlusskosten
  • Wasserergänzungsabgabe

Aufschließungsabgabe
Die Aufschließungsabgabe ist der Kostenbeitrag des Grundstückeigentümers zu den Straßenbaukosten (z.B. für Fahrbahn, Oberflächenentwässerung und Beleuchtung). Die Abgabe ist eine einmal zu entrichtende Gemeindeabgabe und wird bei der Erklärung eines Grundstücks zum Bauplatz oder bei der Errichtung von Gebäuden auf bisher unbebauten Grundstücken vorgeschrieben.

Ab 1. Jänner 2019 beträgt der gültige Einheitssatz Euro 510,00.

Berechnung der Aufschließungsabgabe
Die Aufschließungsabgabe können Sie relativ einfach selbst berechnen.

Die Aufschließungsabgabe wird berechnet als Produkt von Berechnungslänge, Bauklassenkoeffizient (BKK) und Einheitssatz.

Die Berechnungslänge ist die Quadratwurzel aus der Grundstücksfläche.

> BKK bei Bauklasse 1 (ca. eingeschoßig - Gebäudehöhe bis 5 Meter) = 1,00
> BKK bei Bauklasse 2 (ca. zweigeschoßig - Gebäudehöhe über 5 bis 8 Meter) = 1,25
> BKK bei Bauklasse 3 (ca. dreigeschoßig - Gebäudehöhe über 8 bis 11 Meter) = 1,50



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Kampf gegen Geldwäsche - Pflichten des Immobilienmaklers
Im Kampf gegen die Geldwäsche nimmt die Politik auch Makler in die Pflicht. Sie müssen laut Gewerbeordnung bei den Finanztransaktionen ihrer Kunden das Risiko eines Geldwäschevorgangs einschätzen und Auffälligkeiten melden. Kommen sie diesen Pflichten nicht nach, drohen hohe Geldstrafen.
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Wer Geld wäscht, will damit illegal erworbenes Geld verschleiern – das kann beispielsweise aus Drogen- oder Menschenhandel stammen. Weil auch Immobiliengeschäfte grundsätzlich für Geldwäsche missbraucht werden könnten, verpflichtet der Staat Makler zur Mithilfe im Kampf dagegen. Makler müssen in vielen Fällen die Identität ihrer Kunden feststellen und Geldwäsche-Verdachtsfälle umgehend den Behörden melden. Wenn Makler gegen diese Pflichten verstoßen, riskieren sie hohe Bußgelder.

Bekämpfung von Geldwäsche: Makler müssen Identität ihrer Kunden feststellen
Grundsätzlich verpflichtet die Gewerbeordnung Makler dazu, das Risiko eines Geldwäschevorgangs einzuschätzen. Hierzu müssen sie immer dann die Identität eines Kunden feststellen, wenn die Höhe einer angestrebten Transaktion 15.000 Euro übersteigt. Das ist bei Immobiliengeschäften entweder der Kaufpreis einer Immobilie oder die Jahresmiete.

Unter Feststellen sei dabei das Erheben von Angaben über den Kunden zu verstehen. Name, Geburtsdatum und Adresse können über ein einfaches Formular abgefragt werden, prinzipiell kann der Makler die fraglichen Daten auch erfragen und selbst niederschreiben.

Ein Makler muss diese Daten allerdings anhand beweiskräftiger Unterlagen überprüfen. Dabei ist zwischen natürlichen und juristischen Personen zu unterscheiden. Die Überprüfung der Identität natürlicher Personen hat aufgrund eines amtlichen Lichtbildausweises zu erfolgen, in Österreich primär Reisepass, Personalausweis oder Führerschein. Zur Überprüfung der Identität juristischer Personen seien vorrangig Registerauszüge heranzuziehen, also beispielsweise Auszüge aus dem Firmenbuch oder Vereinsregistern.

Im Falle eines Geldwäscheverdachts: Wie Makler vorgehen müssen
Lässt sich ein Geldwäscheverdacht nicht nachvollziehbar aufklären, ist die verdächtige Transaktion der Geldwäschemeldestelle beim Bundeskriminalamt zu melden. Und zwar in der Regel, bevor sie durchgeführt wird.

In der Verdachtsmeldung muss der Makler dann unter anderem die verdächtige Person oder Firma benennen und zudem die Höhe der geplanten Finanztransaktion angeben. Zudem muss er in eigenen Worten schildern, aus welchem Sachverhalt heraus sich sein Verdacht ergibt.

Quelle: https://ratgeber.immowelt.at/
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Markt Einzelhandelsflächen - Österreichs Verkaufsflächen sinken weiterhin
Die Verkaufsfläche im österreichischen Einzelhandel sank 2017 erneut. Die Veränderung der stationären Einzelhandelsverkaufsfläche betrug insgesamt -1,9%. Auch für die kommenden drei Jahre werden jährliche Rückgänge in der Höhe von ca. -2% prognostiziert.
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Dabei gibt es große, branchenbezogene Unterschiede: Der stationäre Lebensmitteleinzelhandel, die nach wie vor umsatzstärkste Einzelhandelsbranche, sieht sich gegen die Gefahr „Internet“ weitgehend immun und expandiert derzeit unermüdlich weiter. Nachdem durch die Zielpunkt-Pleite im Jahr 2016 Verkaufsflächen verloren gegangen sind, ist nun wieder Normalität eingekehrt, was sich in Form von jährlichen Zuwächsen in der Höhe von etwa 1,5% äußert.
Noch rasanter expandiert die Drogerie- und Parfümeriebranche – größtenteils durch Müller, aber auch durch dm und Bipa - mit durchschnittlich plus 2% jährlich. Auch der Möbelhandel expandiert seit Jahren mit ca. 1% pro Jahr, wobei für 2018 allerdings ein Rückgang zu erwarten ist. Die Verkaufsflächen in den Branchen Baumärkte, Elektro und Sport stagnieren weitgehend. Zu den Branchen mit der weniger guten Verkaufsflächenentwicklung zählen der Bekleidungshandel (ca. -1,5% jährlich) und der Schuhhandel (ca. -2,5% jährlich).
Als absolute Verkaufsflächenverlierer gelten Geschäfte, die nicht zu den sogenannten „Hauptbranchen“ gehören. Das sind beispielsweise Uhrengeschäfte, Hausratsgeschäfte sowie Shops, die sich auf Heimtextilien, Geschenke und Spielwaren spezialisiert haben. Diese Branchen bekommen die Konkurrenz „Internet“ seit Jahren besonders stark zu spüren. Die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte sinkt seit Jahren, allerdings ist der Rückgang im Jahr 2017 nicht mehr so stark wie in den Jahren zuvor.
Auch der Standortwettbewerb, der über die letzten Jahre hinweg besonders stark zu spüren war, lässt mittlerweile etwas nach. Dank des Konjunkturaufschwungs konnten die bestehenden Verkaufsflächen steigende m²-Umsätze für sich verbuchen. Bei Betrachtung der Verkaufsflächendichte besetzt Österreich Platz 3 und liegt damit weiterhin im europäischen Spitzenfeld nach Belgien und den Niederlanden.
Quelle: Regio Data Research GmbH; www.regiodata.eu
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Datenschutzerklärung an Interessenten/-innen
Im Mai 2016 wurde die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) veröffentlicht, welche seit 25.05.2018 in Kraft ist.
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Wir haben schon bislang sehr viel Wert auf den Schutz der uns anvertrauten Daten gelegt und werden natürlich weiterhin die uns anvertrauten Daten mit größter Sorgfalt verarbeiten und alle uns möglichen technischen und organisatorischen Maßnahmen ergreifen, um diese Daten vor unbefugtem Zugriff zu schützen.

In diesem Sinne finden Sie in nebenstehendem Dokument unsere Datenschutzerklärung an Interessenten/innen und Kunden/innen, mit der wir Sie über die wichtigsten Aspekte der Datenanwendungen informieren dürfen.
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Datenschutzerklärung an Mieter/-innen
Im Mai 2016 wurde die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) veröffentlicht, welche seit 25.05.2018 in Kraft ist.
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Wir haben schon bislang sehr viel Wert auf den Schutz der uns anvertrauten Daten gelegt und werden natürlich weiterhin die uns anvertrauten Daten mit größter Sorgfalt verarbeiten und alle uns möglichen technischen und organisatorischen Maßnahmen ergreifen, um diese Daten vor unbefugtem Zugriff zu schützen.

In diesem Sinne finden Sie in nebenstehendem Dokument unsere Datenschutzerklärung an Mieter/-innen, mit der wir Sie über die wichtigsten Aspekte der Datenanwendungen informieren dürfen.

 

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Erkenntnis des OGH zum Lagezuschlag

Nicht schon wieder ein Fehlurteil!

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Innerhalb weniger Tage gab es, wie man so schön sagt, „Kalt-Warm“ für Zinshausbesitzer – so die Einschätzung eines Redakteurs einer Tageszeitung, und meint damit einerseits die Ankündigung der türkis-blauen Bundesregierung, das Verbot des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln aufzuheben, andererseits die Anfang Jänner veröffentlichte Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH), der die Bewertung, wann denn ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist, völlig auf den Kopf stellt. Im Anlassfall hat der OGH für Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Stadtgebiets abgestellt, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Bei dem im 5. Bezirk gelegenen Haus seien das die innerstädtischen Gebiete mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschossigen Verbauung. Im Vergleich zu diesen relevanten Lagen rechtfertigen nach Auffassung des OGH die im vorliegenden Fall festgestellte Erschließung der Wohnumgebung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die dort bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage nicht. Die bekanntzugebenden für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände würden sich offensichtlich nicht in den für dessen Berechnung maßgeblichen Grundkostenanteilen erschöpfen. Die Lagezuschlagskarte der MA 25 für Wien, an der sich nicht nur Vermieter, sondern auch die Schlichtungsstelle der Stadt Wien bislang orientiert haben, die aber lediglich Grundkostenniveaus abbildet, kann spätestens nach dieser OGH-Entscheidung keine valide Grundlage für die Verrechnung eines Lagezuschlags sein. Mittlerweile hat die MA 25 bereits angekündigt, die Karte „adaptieren“ zu wollen.

Handelt es sich bei der OGH-Entscheidung um ein krasses Fehlurteil? Oder hat der Gesetzgeber, als er im Jahr 1993 das Richtwertgesetz schuf, eigentlich etwas Anderes gemeint, als ein Vierteljahrhundert lang gängige Praxis war und von keiner Schlichtungsstelle und von keinem Gericht jemals angezweifelt wurde? Es wäre aus meiner Sicht jedenfalls mehr als seltsam, wenn die Grundkosten die alleinige Basis für die Berechnung der Höhe des Lagezuschlags bilden, diese aber bei der Beurteilung, ob ein Lagezuschlag überhaupt verlangt werden darf, keine Rolle spielen würden. Auf eine Wohnumgebung ohne Bezugnahme auf die Grundkostenanteile abzustellen, führt meines Erachtens in der Praxis zu völlig absurden Ergebnissen. Die Überdurchschnittlichkeit einer Lage wäre demnach in einem Außenbezirk viel einfacher zu behaupten als im Stadtzentrum. So würde etwa die Nähe zu einem öffentlichen Verkehrsmittel am Stadtrand wohl einen Lagezuschlag erlauben, nicht jedoch innerhalb des Gürtels, wo die Verkehrsinfrastruktur gleichmäßig gut gegeben ist.

An dieser Stelle möchte ich anmerken, dass die Entscheidung des OGH natürlich bundesweit wirkt, für Wiener Vermieter aber ungleich dramatischere Auswirkungen nach sich ziehen könnte, zumal dort der Lagezuschlag aufgrund des künstlich niedrig gehaltenen Richtwerts von enormer Bedeutung ist. Dass der Wiener Richtwert wider besseres Wissen nicht unsachlich ist, hat ihm ein anderes Höchstgericht, der Verfassungsgerichtshof (VfGH), unlängst bescheinigt, u.a. mit der Begründung, dass es in der Bundeshauptstadt eine stärkere Angewiesenheit der Bevölkerung auf erschwinglichem Wohnraum gibt. Auch das grundsätzliche Verbot der Vereinbarung eines Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln liege im öffentlichen Interesse, denn es diene dem sozialpolitischen Ziel, Wohnen in zentrumsnaher städtischer Lage zu Preisen zu ermöglichen, die es auch Personen mit mittleren oder niedrigem Einkommen erlauben, ihren Wohnbedarf in dieser Lage angemessen zu decken. VfGH und OGH folgen somit weniger der Rechtsdogmatik als vielmehr einer politischen Zielsetzung, die ganz eindeutig einer bestimmten Denkrichtung zuordenbar ist.

Unabhängig davon hat die OGH-Entscheidung jedenfalls zur Folge, dass es in Hinkunft schwieriger sein wird, die Überdurchschnittlichkeit einer Lage zu argumentieren. Ich halte das Urteil aus den genannten Gründen für falsch, kann es aber auch nicht ungeschehen machen. Aus meiner Sicht bedarf es einer rechtlichen Klarstellung, dass die Grundkosten nicht nur für die Ermittlung der Höhe des Lagezuschlags maßgeblich sind, sondern auch dafür, ob ein Lagezuschlag überhaupt gerechtfertigt ist. Alles andere hätte eine Marktverzerrung und eine allmähliche Nivellierung der Richtwertmietzinse zur Folge, und das kann unmöglich im Sinne der neuen Regierung sein, will sie ihrer im Arbeitsprogramm festgeschriebenen Zielsetzung in Richtung „marktkonforme“ Mietzinsbildung treu bleiben. Wir werden die politischen Entscheidungsträger jedenfalls auch daran messen, inwieweit sie bereit sind, auch unpopuläre Maßnahmen zu setzen.

KR Mag. Georg Edlauer

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St. Pölten in Top 10 unter Österreichs Innenstädten
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Bei der letzten Frequenzzählung in der dritten Oktoberwoche 2016 waren am Zählpunkt vor der Kremser Gasse 20 insgesamt 82.700 Menschen unterwegs (von Montag bis Samstag jeweils von 08.00 bis 18.00 Uhr). Mit diesem Wert hat sich die Landeshauptstadt als Nummer sieben unter Österreichs Innenstädten behauptet.

Quelle: NÖN 23/2017, Cityteam
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Kernstücke zur Novelle des NÖ Raumordnungsgesetzes
Mit LGBl. Nr. 35/2017 wurde eine Novelle des NÖ Raumordnungsgesetz (NÖ ROG) 2014 kundgemacht.
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Bauland-Betriebsgebiet-Betriebe sind nun auch im Bauland-Industriegebiet zulässig.
Diese neue Bestimmung sieht lediglich für zukünftig zu widmende Industriegebiete die Einschränkung vor, dass zwei Drittel der Fläche des Industriegebiets freigehalten werden muss.
Im Gesetz klargestellt wurde auch, dass die Ansiedelung von Handelsbetrieben in der Widmung Bauland-Industriegebiet weiterhin nicht zulässig ist. Damit sind ein Lebensmittelmarkt oder ein Einkaufszentrum weiterhin ausgeschlossen.

Baulandumlegung
Mit der Baulandumlegung möchte der Gesetzgeber jenen Gemeinden ein Instrument zur Verfügung stellen, bei denen die Erschließung neuer Siedlungen auf oftmals sehr alten Baulandflächen bzw. die Schaffung bebaubarer Bauplätze am Widerstand einzelner, weniger Grundeigentümer scheitert.

Die betroffene Gemeinde kann bei der Landesregierung die Einleitung eines Umlegungsverfahrens anregen, wenn die Eigentümer von mehr als 75 Prozent der betroffenen Baulandfläche dieser Maßnahme zustimmen und nachgewiesen ist, dass das angestrebte Ziel mit anderen Maßnahmen, etwa der Enteignung der erforderlichen Erschließungsstraßen, nicht erreichbar ist. Die Einbeziehung bebauter Grundstücke ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Eigentümer möglich. Noch vor der förmlichen Einleitung des Verfahrens durch eine Verordnung der Landesregierung hat diese eine Verhandlung mit den betroffenen Grundeigentümern und sonstigen Berechtigten, der Gemeindevertretung und allenfalls erforderlichen Sachverständigen durchzuführen. Wenn das Verfahren eingeleitet wird, hat die Gemeinde insbesondere einen Umlegungsplan vorzulegen, aus dem die Neuverteilung der Grundstücke nach Abzug der erforderlichen Verkehrsflächen hervorgeht. Vor der Genehmigung des Umlegungsplanes mit Bescheid der Landesregierung ist der Plan sechs Wochen im Gemeindeamt zur Einsichtnahme aufzulegen und können alle davon Betroffenen schriftlich Einwendungen erheben. Im Genehmigungsbescheid hat die Landesregierung die Neuzuteilung der Grundstücke, die Zuerkennung von Geldabfindungen, wenn die eingebrachte Grundfläche für ein neugestaltetes Baugrundstück nicht ausreicht, die Abtretung der Verkehrsflächen ins öffentliche Gut der Gemeinde , die allfällige Neuregelung der Rechte Dritter usw. anzuordnen.




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Immobilien ABC
Das IMMOBILIEN-ABC 2017 ist eine Aktualisierung und wesentliche Erweiterung von einigen im Internet kursierenden Immobilien-ABCs. Es beinhaltet eine freie Auswahl von Begriffen, die im Zusammenhang mit Immobilien immer wieder vorkommen.
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Für interessierte Amateure und auch für Immobilien-Profis.

Zur Verfügung gestellt von: www.immobilien-redaktion.at
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Überhöhte Angebotspreise führen zu schlechten Verkaufsergebnissen
Auch beim Immobilienverkauf gilt: wer hoch pokert hat viel zu verlieren! Überhöhte Angebotspreise aufgrund falscher Markteinschätzung führen im Regelfall zu schlechteren Verkaufsergebnissen als bei marktgerecht angesetzten Preisen.
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5 Prozent
Wer eine Immobilie mit nur 5 Prozent über dem Marktwert anbietet, darf mit einer Vermarktungsdauer von 63 Tagen und einem erzielten Verkaufspreis annähernd in Höhe des realistischen Marktwertes rechnen.

10 Prozent
Wird der "Verhandlungspielraum" größer, verlängert sich die Vermarktungsdauer bereits auf 281 Tage. Wenn man nun glaubt, dass die längere Wartedauer auch das gewünschte Ergebnis bringt, liegt man (meistens) falsch. Wer mit 10 % Aufschlag anbietet, liegt mit dem Verkaufsergebnis durchschnittlich 4 % unter Marktwert.

20 Prozent
Mutige Anbieter, die den Angebotspreis mit 20 % über dem Marktmerkt festsetzen, verlieren auf allen Linien. Sie müssen den längsten Verkaufszeitraum mit durchschnittlich 379 Tagen und den höchsten Verlust zum tatsächlichen Marktwert, nämlich ca. 15 %  in Kauf nehmen.

Quellen: Immobilienprofi Ausgabe 75, Grafik: wohnmarktanalyse.com

Mit unserer mehr als 50-jährigen Erfahrung kennen wir den Markt und beraten Sie gerne unverbindlich und kostenlos über den realistischen Markt-Einstiegspreis.

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